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中古屋價位研判十大要訣--房價估算: 我家值多少錢?


中古屋價位研判十大要訣
 


  一、市價比較:

通常鄰近地區中古屋的成交行情便是最主要的參考指標,按地段相近、屋齡相仿的房子,其價位不致相距太遠,惟應注意的是來自於環境之正負因素,也會對中古屋價位產生上下變動的影響。

二、成本推算:

按建築物的主要成本不外土地、建築及勞動等三大項目,因此只要依實際成本合理的評估推算,再加上所應負擔的管銷成本以及應得的正常利潤,就可推算出一個合理的重置價位,然後再依實際屋齡加以折算,就可估算出中古屋之合理價位,不過此一估算方式較適用於不景氣階段而大量餘屋待售之市場狀況。

三、收益還原:

亦即以租金透過投資報酬率的程序來換算合理的房價;按目前國內之不動產如純就投資角度加以衡量,年投資報酬率僅及四至五%而已,因此經由此一方式所還原計算出來的房價均屬偏低。一般而言,此一計算方式較適用於國外房地產之投資,而國內則往往較側重於增值之幅度。

四、預售換算:

除了和且屬性的中古屋相比較之外,也可以鄰近預售屋的價位來估算同地段中古屋之合理價位,按一般中古屋之價位約為預售屋之七至八成左右,因此也可以此數據來推估中古屋的價位。例如:五年屋齡的中古屋約為預售屋價位之八成半到九成;十年中古屋為七成半到八成,十五年則為七成左右;依此所推估之價位,如再與附近成交個案相比較,當可求得較具參考性的數據。

五、折舊計算:

此法係依屋齡之高低而以折舊之方式來加以折算房屋之價值,按目前一般仲介公司對於中古屋價位之評估最普遍的計算方式為:

預售價×80%1-屋齡/耐用年限),其次亦可以一至五年之中古屋每年平均折舊2%;六至十年之中古屋每年平均折舊1.5%之方式來加以計算。

六、建築結構:

一般而言,建築物的結構直接影響到建築成本,而建築成本的高低又與建物的價值息息相關,如五層樓的加強磚造結構之房價遠低於鋼筋混凝土結構之房價,而鋼骨結構之房價又遠高於鋼筋混土結構之房價。

七、房屋用途:

中古屋常會因用途的差異而有不同的價位。一般而言,當以營業用途,尤其是一樓店面之房價為最高,辦公用途次之,而僅供住宅之用途者則價位又次之。

八、裝潢設計:

「人要衣裳,佛要金裝」同樣的中古屋亦能藉高級的裝潢設計來提升其價值,尤其愈是高級的房子,不僅建材設備愈趨趨高級,通常裝潢設計也愈考究,其價值較低;高樓大廈因水準較高,裝潢設計較講究,房價自然較高;至於別墅則往往因空間較富變化,而需投入更多的裝潢與創意,因此其房價在裝潢設計方面所佔的比重也較大。

九、屋況保養:

一般而言,中古屋的屋況大抵不如新屋來得完美,多少總會有些許的瑕疵,而屋況的好壞便直接的影響到了中古屋的價位,因此,一棟建物平時的維修情況便顯得格外的重要,尤其是一樓門面的保養以及電梯的維護等,都會直接的影響到房屋的價值。

十、改建效益:

通常屆臨使用年限的中古屋就會面臨拆建的問題,而此時最重要的便是土地的價值而非房屋的價值,因為此時的房屋已因不斷的折舊而殘值有限,而土地則又可重新以原料來加以評量加工,是故此一面臨拆建階段之房屋概以土地之價值來衡量,亦即以土地面積之多寡來決定其價值,如內湖之「大湖山莊」,淡水之別墅,以及市區老舊之四、五樓公寓等便可以此種方式來計算。

由以上分析可知,判斷中古屋價位之方式雖然很多,但主要仍不超出市場行情、成本、折舊、用途以及重置等方面之綜合衡量,因此,選購之時就應確實的掌握上述十大要項之重點所在,俾便有一估算之標準可循。

 

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